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課程背景：

在城市舊改中,許多酒店、商業(yè)及醫(yī)院等項目經過多年運營后,裝修陳舊、設施老化,不能滿足新時代消費者的需求,往往進行較大的擴建、改建或轉型.

舊物業(yè)改造項目與新建項目的管理有許多不同:

一是項目多處于繁華城區(qū),周邊場地狹小,材料運輸、施工難度大;

二是項目涉及原結構拆除、加固,機電設備更新與重新裝修,管理難;

三是許多項目因年代久遠,圖紙檔案資料不全,或多次改造,早已面目全非;

四是有些項目要求分區(qū)改造,在營業(yè)的情況下改造,進度及安全管理較難.

課程特色：

本課程結合劉老師多年的工程經驗與對必改擴建項目的專門研究,以某高層酒店及公寓改造實例,介紹分析改造項目前期、中期及后期應注意的事項。

課程收益：

1了解改擴建工程的主要特點及發(fā)展趨勢

2掌握改擴建工程前期準備工作的要點

3理解改擴建項目設計與施工管理重點

4掌握結構、機電與內外裝改造管理流程

5把握改擴建工程內外溝通協(xié)調的技巧

學員對象：

需改造項目的業(yè)主,總承包單位的工程人員、成本人員及市場人員等骨干員工.

課程大綱：

一、大中城市改擴建工程的趨勢及特點

1、現(xiàn)代改擴建工程的趨勢.在增量建筑不斷減少的情況下,存量建筑的改造擴建必然會成為一個主流市場.而且相比于新建項目,改造擴建項目的工期、成本會大幅度減小40%左右,相應的投資回收期大為縮短.

2、現(xiàn)代改擴建工程的特點.

2.1項目改造條件相對復雜.因為歷史原因,許多改造擴建項目的檔案或資料不全,即使有,許多方面與實際也對不上,因而前期要詳細調查,要對現(xiàn)有結構進行檢測鑒定,施工時還要現(xiàn)場勘查.

2.2施工環(huán)境復雜.改造擴建項目一般位于城市中心,周邊建筑密集、場地狹小、人員密度大,改造施工中既要注意安全,又要減小噪聲污染等對周邊居民的影響.

2.3前期準備極端重要.需要業(yè)主與施工單位共同努力,編制各種專項方案,辦理道路占用許可及營業(yè)等改造外區(qū)域的隔離防護.

二、現(xiàn)代改擴建工程準備階段的主要工作

1改擴建項目原始資料的收集

1.1需要收集的資料分類

1.2資料收集的主要途徑

2改擴建工程的結構性能檢測

2.1結構檢測是加固改造的前提

2.2現(xiàn)場試驗檢測的方案及選擇

3施工期間對營業(yè)部分的影響

3.1施工場地占用的影響

3.2施工人員材料出入口影響

3.3改造對營業(yè)區(qū)域機電等影響

4物業(yè)及運營部門的前期介入

5相關專業(yè)招標的提前配合

三、改擴建工程的組織管理要點

1、改擴建工程的整體組織.-業(yè)主與施工總包單位.

2、改擴建項目的設計管理。

2.1改造設計管理的主責單位是業(yè)主,總包一般負責深化設計

2.2深化設計流程與過程管理

2.3設計圖紙的審批及深化設計圖管理

3、改擴建工程的質量安全進度管理

3.1改造擴建工程總體進度計劃的編制審批與執(zhí)行管理.

3.2改造過程中的質量管理要點.一是結構膠、碳纖維、鋼板等加固主材質量管理,二加固施工的基層處理質量非常重要,三是按規(guī)范進行操作,保證加固效果.

3.3改造項目安全管理.主要是人員行為管理、安全防護及現(xiàn)場防火三大方面.

4、改擴建工程的界面與資源管理

4.1主要施工界面劃分與合約規(guī)劃.

4.2水平與垂直運輸?shù)馁Y源協(xié)調

4.3水電及施工場地的沖突協(xié)調

5、改擴建工程的驗收管理

四、某在營項目的改造實例

1、改造工程總體施工策劃.某項目位于城市核心區(qū),地上53層,地上200多米,24層以下為酒店,上部為寫字樓及公寓樓,現(xiàn)在需要對酒店部分進行整體改造,而上部要保持正常營業(yè)

2、項目改造垂直運輸方案

2.1塔吊的造型與數(shù)量

2.2塔機的定位與安裝.

2.3施工電梯的布置性分析.

3、混凝土結構改造施工.針對部分營業(yè)的項目改造,施工中的噪聲控制尤為關鍵,而常規(guī)混凝土拆除噪音很大,需要選擇合適的靜力切割技術或高壓水射流.

3.1切割方案的比選與分析

3.2 常用的四種結構加固法.

4、機電系統(tǒng)改造施工

4.1暖通系統(tǒng)改造分析

4.2給排水系統(tǒng)改造分析

4.3電氣系統(tǒng)改造與優(yōu)化.

4.4鍋爐房等改造施工與系統(tǒng)切換

5、智能化改造施工管理,四大區(qū)域:地下室、裙樓、客房及附樓.

6、電梯改造施工管理

7、幕墻改造施工

8、內裝改造施工管理

五、綜合體等商業(yè)改造中的機電管理

1、商業(yè)機電6大系統(tǒng)-給水、排水、空調、采暖、強電、弱電

2、影響機電各系統(tǒng)成本的8大因素

3、機電管理的智能化系統(tǒng)-商業(yè)管理云系統(tǒng)

4、設計管理模式及策略-設計總包管理

5、機電進度要點.在綜合體改造過程中,業(yè)態(tài)會做很多調整,會加大餐飲比重,這些對機電的深化設計與現(xiàn)場進度協(xié)調提出了很高要求.

5.1設計圖紙材料定貨與進場

5.2重視招商進度及商家進場

5.3地下室屋面重要設備吊裝

5.4調試專項計劃與消防驗收

備注：本課綱為初步內容，具體內容根據(jù)溝通局部調整與優(yōu)化

劉老師

南京大學工商管理碩士（MBA）

工學學士，高級工程師

20余年房地產標桿房企任職經歷

現(xiàn)任某標桿房企集團副總經理

曾任龍湖地產、山東泰安金融商務區(qū)、潤楓國際等知名房企

劉老師既有優(yōu)秀外企規(guī)范的項目管理實踐，又有多個標桿地產企業(yè)大型綜合體與住宅項目的直接管理經驗。對萬科等標桿房企的經營管理模式有獨到的個人見解；他的專長領域包括工程管理、招標及合同管理、房地產運營管理、房地產成本管理、房地產精裝修管理等。是一位實戰(zhàn)型的房地產專業(yè)培訓師。

主要管理經驗

參與龍湖西城天街、水晶酈城等項目的總包、監(jiān)理與安裝工程、門窗等招標。

負責江蘇省建設廳辦公樓、南京市河西新城大廈內外裝飾、甲供材料、機電安裝及廚房設備招標及成本管理。

負責南京國際學校、歐尚超市設計、土建總包、安裝總包與電梯、水泵等材料設備招標與項目成本管理。

負責南京豐盛集團成本管理咨詢

負責山東泰安金融商務區(qū)成本、工程及設計管理。

目前負責某地產集團工程、招采成本與設計管理。

授課風格：

全程干貨，貼近實戰(zhàn)，視野開闊，案例豐富。從企業(yè)經營與競爭的角度分析工程與成本等專業(yè)問題，融合萬科、龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等眾多標桿管理經驗，結合多年專業(yè)研究與實踐，注重課程落地有效。

主講課程：

《項目總視角工程與成本管理》

《標桿房企全流程品質精細化管理》

《項目總視角跨界協(xié)同要點與能力提升》

《房地產工程項目管理實踐與龍湖經驗借鑒》

《房地產工程全過程精細化管控與質量管理》

《標桿房企工程穿插施工與高周轉運營管理》

《標桿房企工程管理策劃創(chuàng)新與核心要點把控》

《價值導向工程管理核心要點把控與標桿房企經驗借鑒》

《經營視角下-標桿房企工程管理精細化解析及關鍵點控制》

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