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課程大綱

第一部分：物業費催正常渠道外的疑難雜癥處置

一、新經濟形勢對物企運營的影響

1、碧桂園服務成立《欠款追討委員會》，你怎么看？

2、大家平常是不是這樣催收物業費的--電話、短信、上門、發單、律師函、起訴等；對20%的疑難雜癥效果不明顯--吃掉物業經營利潤！

3、面對新形勢，物業人的四個認清

（1）首先認清物業所在的整個產業鏈條；

（2）其次認清：物企接管項目提供服務的目的是什么；

（3）第三認清：物業經理人的核心價值是什么（你的老板請你來的目的是什么）？

（4）第四認清：物業行業的本質是依托服務的利益交換和人性博弈；

4、業主五個繳費習慣分析

5、物業服務及多種經營對業主繳費意愿的影響

6、新經濟形勢對中小物企的七大影響及五個不利因素

二、中小物企催費工作的戰略思考及欠費產生的八大原因深度剖析

1、現實情況及局面

2、組織催費工作的六個意義和目的：

3、欠費產生的兩大客觀現實環境--業主端

4、業主欠費的六大心理分析

5、欠費產生的八大類原因解析

三、催費活動的組織及博弈要點

1、組織催費工作的三大戰術思想：收的是費；催的是人；因人施策

2、都催什么費？弄清楚目標再出擊

4、催費是誰的事兒？

5、確立堅強的領導核心和骨干層、成立專項工作小組

6、第一管理人及財務負責人責權

7、廣泛動員和事前培訓

8、完善方案、明確權責、任務

9、凝聚士氣、增強信心；

10、外聯先動、營造氣氛；

11、后勤保障、財法跟上；

四、催費實踐中疑難雜癥的處理

1、常見欠費產生及催收的的四部曲

2、一般催收疑難雜癥的方法：物業催費方法九陽神功應用（對事不對人：提醒在前、先禮后兵）

3、疑難欠費催收的五點療法

4、知己知彼、百戰不殆：借鑒傳統國學思想推進催費工作

5、連續進攻、以快克慢、以猛制拖

6、二八定律啟示、用好關鍵業主的帶動作用

7、射人先射馬：搞定關鍵魂人物、引導一個群體；

8、善導演會唱戲、創造或巧用各類機會拿下關鍵人的四個場景

9、海底撈針、找到失聯者

10、化敵為友促催費的六個方法（不一定咱幫忙、爭取其不壞咱的事兒）

11、逆向思維、參透背景、攻其要害，常見六類身份欠費者的實戰方法

（1）單位公職人員、國企人員（2)私企管理層；私企員工；（3)企業經營者；（4)小商販；（5)業委會；（6)鄉鎮進城人員；......?

12、移花接木、轉換概念、跳出困局的三大思維方式

13、打破傳統、變被動為主動的三個路數：

14、欲擒故縱博同情：會哭

15、借力、借勢引導或引入外部變量、打破均勢或僵局；

16、反其道而行之、平和湯中加作料兩個策略

17、加重代價先抑后揚：物業催費函并明確違約金

18、律師電話催費的三點注意事項

19、事出有因、適度補貼（小利誘之：保密）

20、糾結繁雜、快刀斬亂麻。

21發出律師函的靈魂六問

第二部分：物業保盤實戰策略及戰術解析

一、戰局解析--物業保盤是個什么梗？

1、物業保盤是怎么來的？

2、物業項目現場常見五大勢力解析

1）開發商、物業企業和物業經理人；

2）業主們（人民群眾）和業主大會；業主中能人和強人；

3）業委會、監事會及其影子；

4）市政相關各部門；街道及社區；

5）物業同行競爭者......

3、教員教導我們：弄清誰是我們的朋友，誰是我們的敵人，這是物業保盤的首要問題！

4、物業丟盤五大原因分析--利益和人性在規則外衣下的博弈

（1）現場原因（2）企業原因：（3）甲方原因：

（4）同行撬盤：（5）其他原因；

5、物業行業三大定盤收--就物業實踐而言、從誰手里丟的盤？

（1）多業權業主大會（業委會）；（2）《物管會》等其他機構;

（3）單業權甲方決策者;

6、業主大會和業主委員會解析--弄懂物業游戲的底層邏輯

（1）業主大會和業主委員會的法律定義

（2）討論：結合物業實踐，關于業委會和業主大會的表述，你認同哪個？

A 執行機構; B 決策機構; C 操控者;

7、丟盤通常過程的關鍵點分析--掌握作戰過程要點

業委會是如何成立并更換物業的？ ★大前提：組織開展首次業主大會（爭取人民群眾）；

8、攻守兼備，樹立物業保（丟）盤常態化心態；

9、社區政治與物業服務權的激烈角逐

1）社區政治的獨特玄機--洞察社區業主維權本質

2）社區政治的獨特玄機--洞察社區業主維權本質：社區物業須關注的四個保命百分比率

3）、從保盤專業的角度來分析，揭秘社區群眾運動的治理關鍵法門：輿論交鋒與物業“保盤”的神秘絕技

4）掌控輿論氛圍與探索線下博弈之道--輿論斗法之“降龍十巴掌”

5）線下力量的博弈訣竅；厘清關鍵法律問題與利益關系；

6）、職業撬盤手、專業物鬧的三大手段解析‌：

二、戰例解析--物業項目保盤案例分享

1、討論：關于物業保盤，你認同下面哪個說法？

1）物業保盤是一項專業性很強的技術活兒！

2）物業保盤是一場綜合性高烈度的利益博弈活動；

2、保盤三大思路討論

1）討論：找律師和業委會更換物業的官司打贏了，臨時保住盤了，就是勝利者了嗎？

2）保住盤只是起點？長期考量融合各方勢力謀發展--與業主大會合作還是對抗？

3）三大法寶和三大作風在物業行業的運用；

3、具體物業項目保盤案例分享--15個實戰戰法解析

（1）圍點打援；

（2）主動擔當、墊資續命；

（3）主動出擊、以攻代守；

（4）分而治之，對抗制衡；

（5）黨建引領、群眾路線、還政于民、滅其希望；

（6）趁（縱）火打劫；

（7）李代桃僵斷其后路；

（8）分化扶持，形成制衡對抗；

（9）釜底抽薪；

（10）圍魏救趙；

（11）苦肉計；

（12）迂回包抄；

（13）徹底固盤--降維打擊--業主股份制；

（14）引發內戰、轉移對方力量；

（15）布雷埋釘；1）人釘；2）事釘；3）程序釘等；

三、業委會項目保盤風險防控之道

1、業委會法律定義及業主委員會項目運行的“四個核心點”解析

1）業委會

2）政府主管部門

3）廣大業主圈層

4)異見圈層：監事會等

2、業主委員會形成發展全周期解讀

1)業主委員會發展的全生命周期解析

2)業主委員會發展的全生命周期--發展各階段解析：關鍵節點應對措施

3)業主委員會關鍵風險節點應對措施--籌備組

4）業主委員會關鍵風險節點應對措施--業委會選舉及業主大會召開

5）業主委員會關鍵風險節點應對措施--業委會換屆(罷免）

6）案例分享：業委會更換物業服務人失敗

程老師

講師簡介：程延召老師

物業行業實戰型專家，物業行業資深咨詢培訓講師

國務院住建部及人保部全國統考物業管理師、中國物業管理協會物業管理師

曾任“世界500強”設施管理企業法國索迪斯、兩家“國際五大行”（高力

國際、世邦魏理仕）及碧桂園服務中高層管理職位；后曾任三家中等規模民營物企總經理職位；

為超百家物企及開發商提供過物業培訓咨詢服務；

實戰經驗及風格：

27年物業行業管理及咨詢培訓經驗， 軍人出身基層做起，實戰經驗豐富且理論水平高，對物業行業現狀及發展趨勢認識清晰。曾成功將兩家年虧損數百萬的物企扭轉為年盈利近千萬元；

熟練掌握物業法規政策及物業行業痛點癥結。擅長抓本質辨矛盾、明思路處理行業疑難雜癥；

通曉各類地區各類物企、各業態物業運營管理特點和難點；從業地區跨度廣、深、滬一線城市、省會城市、地級市及縣城；曾管理項目包括住宅（含豪宅別墅、普通住宅）、中高端商寫（含超高層、購物中心及商業綜合體）、產業（工業）園、專業市場、公建物業等；企業類型含民企、國企、外資、地產旗下物企及市場化物企等；

曾為超百家物業及開發商客戶提供物業頂層設計及發展規劃、運營管理體系打造、中高層管理類及專業類培訓、咨詢及顧問等服務。指導其實現運營水平提升及效益增長；

幽默風趣、理論結合實際，善于跳出物業看物業剖析疑難雜癥把脈會診，找病根抓痛點擊要害重效果，精準發掘把控客戶實際需求，給出切實可行的處理思路和方法。

擅長內容：物業全流程培訓、咨詢顧問；物業疑難雜癥處置；物業體系搭建及升級重塑等

主講課程（也可根據客戶實際情況及需求，開發針對性課程）：

《物業企業戰略設計及發展規劃》 《物企管理體系搭建及診斷重塑》

《新形勢下--物業費催收及疑難雜癥實戰解析》 《天下無訴--業主投訴處理與管理》

《物業保盤策略及業委會對接之道》 《物業經營管理風險防控》

《以案釋法--（民法典）在物業行業的實踐運用》 《業主忠誠度培育》

《以案說事--物業項目運營困局及痛點實戰攻略》 《自媒體時代物企負面輿情管理》

《Ai時代--新型物業品質體系構建及標桿打造》 《業主公共收益合規運營及風險規避》

《商寫物業運營管理難點及標準化建設解析》 《國有資產管理及物業發展規劃》

《工業園區物業管理現狀及發展前景》 《基于實現目標的溝通能力實戰訓練》

《物業人壓力及情緒管理》 《公建物業項目運營難點實戰解析》

《產業園物業運營難點解析》 《新時代物業人職業化打造》

《商寫物業節能降耗、消防及二裝管理 》 《增值服務體系設計及實戰方法》

合作過物業培訓、咨詢顧問業務的部分客戶：

廣東碧桂園、 華潤南寧置地、 香港瑞安集團、 廣東利通置業、 廣東龍光地產、 廣東達智地產

深圳金眾物業、 廣州遠洋物業、 廣東天乙集團、 廣州領峰置業、 中國二重集團、廣西長融置業廣西交投地產、 廣西榮和集團、 廣西唐璽投資、 廣西凱旋一號、 北京順開物業、河北匯博物業遼寧筑景物業、 安徽皖新物業 河南普羅物業、 河南正弘物業、 河南聯航集團、河南國資集團

河南藝城物業、 南樂城投物業、 內蒙博誠物業、 內蒙蒙西物業、 湖北興華物業、武漢嘉信物業

陜西皇嘉物業、 西安安居物業、 濟南歷下控股、 綿竹金申物業、 江西新力服務、江西雅園物業

江西順景物業、 河南德鴻物業、 河南順暢物業、 重慶渝凰物業、 湖南慈利物協、 桂泰耕源投資深圳物業人學會、漯河中央花園業委會、 信陽天璽華府物管會 ......

曾合作過的物業咨詢培訓機構：

深圳合創智慧咨詢機構、高力國際可持續培訓部、 北京中企海納教育咨詢、 深圳康達信咨詢

西安聚道物業研究院、 深圳金麗物業評估咨詢、 成都世紀鑫源企業咨詢、 鄭州仕邦物業咨詢

石家莊啟舟教育科技、 鄭州賦聚管理咨詢、 江西時代光華企業咨詢；

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