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課程大綱

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目開發(fā)基本知識

【思考】：如何通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃避免園區(qū)的“同質(zhì)化”？

【思考】產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)如何在成熟的計劃運營管理基礎上，結(jié)合特質(zhì)走出管理困境？

1．產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要工作

2．園區(qū)建設的特點——1.產(chǎn)品類型；2影響因素：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位、工藝要求、人流物流信息流

3．園區(qū)建設成功的基本要素分析

4．園區(qū)建設的常見誤區(qū)

【案例】中聯(lián)智慧產(chǎn)業(yè)城項目的工藝對開發(fā)的影響

二、園區(qū)策劃的意義——完成一個好的策劃方案，相當于項目成功了一半。

孫子曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也，未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況于無算乎！”

（一）做好園區(qū)策劃，至少有五個關鍵作用：

1、作為向政府爭取政策支持與立項的匯報材料；

2、明確項目規(guī)劃設計的指導思想；

3、項目操盤的行動綱領；

4、對外合作與融資的展示藍本；

5、產(chǎn)業(yè)招商的推介材料。

【案例】：2016年，蕪湖頂峰教育集團聘請浙大網(wǎng)新睿研為戰(zhàn)略顧問，為蕪湖“殷港藝創(chuàng)小鎮(zhèn)”項目進行總體策劃。在后續(xù)的執(zhí)行中，頂峰教育集團嚴格按照策劃方案的時序與要求穩(wěn)步推進，小鎮(zhèn)逐步邁向繁榮，2020年，小鎮(zhèn)被國家發(fā)改委列為促進創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)方面的精品特色小鎮(zhèn)典型經(jīng)驗并在全國范圍推廣。

【案例】：西寧開發(fā)區(qū)策劃定位問題造成發(fā)展舉步維艱

【案例】：蘇州工業(yè)園區(qū)科教創(chuàng)新區(qū)發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗介紹

（二）、園區(qū)策劃制定要點

站在開發(fā)運營的角度，要做好園區(qū)策劃，我們必須思考以下幾個問題：

1、項目商業(yè)模式

項目最基本的商業(yè)邏輯是什么？利潤空間在哪里？產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅如何配比？產(chǎn)業(yè)指標如何完成？

2、宏觀產(chǎn)業(yè)趨勢

宏觀經(jīng)濟如何？未來幾年產(chǎn)業(yè)風口在哪里？園區(qū)如何順勢而為，在產(chǎn)業(yè)演變中扮演什么樣的重要角色？

3、城市發(fā)展機遇

從區(qū)域發(fā)展格局來看，城市發(fā)展動力在哪里？產(chǎn)業(yè)基礎和增量在哪里？城市各區(qū)域的特色和潛力如何？

4、自身發(fā)展條件

開發(fā)商實力、品牌如何？產(chǎn)業(yè)資源如何？團隊的經(jīng)驗理念、項目運作能力、運營管理水平是否達標？

5、政府產(chǎn)業(yè)需求

政府的產(chǎn)業(yè)需求、主要領導的關注點、產(chǎn)業(yè)指標、關鍵項目策劃等。

6、項目基本輪廓

項目選址、開發(fā)體量、投資規(guī)模、產(chǎn)品類型、政策需求、推進策略，以及如何提升園區(qū)價值、實現(xiàn)高效運營等。

【案例】：蘇州工業(yè)園區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃考量

【案例】：蘇州工業(yè)園區(qū)納米技術(shù)的“無中生有”

【案例】：自然資源稟賦與如何突破自身發(fā)展條件——重慶發(fā)展筆記本產(chǎn)業(yè)的案例剖析

（三）、園區(qū)策劃推進策略

項目策劃包括以下七個方面內(nèi)容：

1、背景分析

背景分析是項目策劃的前提。背景分析重點闡述三個點：

1）是分析當前城市發(fā)展階段需要什么?

2）是展示自身有什么產(chǎn)業(yè)資源?

3）是講明為什么選擇這里?

【案例】：如何進行區(qū)域研究框架

【案例】：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展半導體產(chǎn)業(yè)的案例剖析

2、園區(qū)定位

園區(qū)定位包括戰(zhàn)略定位、功能定位等。

【案例】：如何進行園區(qū)定位研究？

3、產(chǎn)業(yè)策劃

產(chǎn)業(yè)策劃→選擇產(chǎn)業(yè)（“三步分析法”）

【案例】:如何建立產(chǎn)業(yè)篩選模型

【案例】：蘇州工業(yè)園區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園發(fā)展單抗藥的經(jīng)驗分享

4、發(fā)展目標——核心指標包括企業(yè)、人才、產(chǎn)值、稅收等。

【案例】：畝產(chǎn)論英雄與產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)方向等的關系。盲目提高“畝均”的教訓

5、功能分區(qū)——園區(qū)空間配置和發(fā)展理念的重要體現(xiàn)。

【案例】：蘇州工業(yè)園區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的模塊化組合

【案例】：蘇州工業(yè)園區(qū)人工智能產(chǎn)業(yè)園的“得房率”

6、效果圖設計呈現(xiàn)

【案例】：如何體現(xiàn)規(guī)劃的經(jīng)濟性

【案例】：經(jīng)濟適用與產(chǎn)品線的確定，蘇州工業(yè)園區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品介紹

7、開發(fā)策劃

整體規(guī)劃、分期開發(fā)

一張藍圖繪到底與規(guī)劃的調(diào)整

投資峰值管理

管理能力匹配問題

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的重要性

1、出色的運營是產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的基石

2、園區(qū)資產(chǎn)具有獨特的價值邏輯運營是其中關鍵

3、良好的運營狀況能為產(chǎn)業(yè)投資提供土壤

1）產(chǎn)業(yè)投資的前提，就是必須具備良好的運營能力

2)想做產(chǎn)投，必須先創(chuàng)造一個良性的發(fā)展環(huán)境

4、做好運營是園區(qū)發(fā)行公募REITs必不可少的前提

（一）全生命周期的運營理念

1、全周期的經(jīng)營理念

2、為什么需要全周期的經(jīng)營理念

1）、效率高，可以輔助企業(yè)進行決策

2）、有助于制定翔實具體的運營計劃，精準操盤

3）、靈活多變，發(fā)現(xiàn)風險，解決問題的能力強

4）可以對市場情況快速反應

3、全生命周期運營的特點

1）框架大，涉及的專業(yè)廣

2）周期長

3）“重利”也重視社會效益

4、如何做全生命周期的運營

1）運營的對價：資管邏輯下的產(chǎn)業(yè)運營

2）如何向全生命周期運營靠攏

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營

1、園區(qū)開發(fā)計劃運營管理——運營管理的概念與發(fā)展

1.1．【問題】何謂運營？

1.2．運營的作用及由來

1.3．項目運營管理定義

1.4. 【思考】大企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目的、在市場經(jīng)濟條件下如何勝出？2、大運營的核心內(nèi)容

2.計劃運營管理的相關內(nèi)容

2.1.運營的兩種不同能力

2.2.運營的職責

2.3.運營三件事

2.4.運營的具體工作內(nèi)容

2.5.運營管理的知識架構(gòu)

3、運營體系的建立

【思考】戰(zhàn)略、目標、組織的關系

3.1.建立運營體系的目的

3.2.運營體系

3.3.組織架構(gòu)

3.4.管控的組織、模式、跨度

(三）如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營

1、什么是好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營？

1）、企業(yè)投資的因數(shù)

2）、園區(qū)競爭的三個階段

3）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營價值

4）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大小運營

5）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營主要內(nèi)容

【案例】蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園運營案例

2、如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營

1）、如何培養(yǎng)運營理念

2）、三業(yè)并舉及相關關系

*物業(yè)服務是基礎

*商業(yè)服務是保障

*產(chǎn)業(yè)服務是驅(qū)動

3、運營服務的好與壞

運營服務各階段的工作重點

前期服務

中期服務

后期服務

4、運營的更高層次——產(chǎn)業(yè)集聚及產(chǎn)業(yè)集群的打造

1、運營人員的能力培養(yǎng)

2、運營策略之價格策略

3、運營人員能力培養(yǎng)

4、運營策略案例

5、算好運營這本賬

【案例】蘇州工業(yè)園區(qū)人工智能產(chǎn)業(yè)園運營主要工作介紹

【案例】重慶引進京東方的資本運作

【案例】蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園如何實現(xiàn)盈利

張老師

講師簡介：

張少華老師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設及管理專家

城市綜合開發(fā)與投融資模式專家

中共黨員，52歲

西安交通大學|工商管理|EMBA

西安建筑科技大學|建筑工程|本科

人社部產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃專家

華夏幸福資深產(chǎn)業(yè)顧問

房地產(chǎn)協(xié)會5A級寫字樓評審專家

個人資質(zhì)：

職稱： 研究員級高級工程師

經(jīng)濟類：證券、基金從業(yè)資格、注冊咨詢(投資)工程師

工程類：一級建造師、注冊監(jiān)理工程師、注冊造價工程師

擅長領域：產(chǎn)業(yè)招商運營、產(chǎn)業(yè)投資、城市開發(fā)投融資、基礎設施投融資、工業(yè)上樓、高科技孵化園區(qū)運營

任職經(jīng)驗：

現(xiàn)任：某上市公司產(chǎn)業(yè)新城總經(jīng)理

曾任：蘇州工業(yè)園區(qū)國際科技園 副總裁

張老師30余年從業(yè)經(jīng)歷（房地產(chǎn)、建筑施工、產(chǎn)業(yè)園區(qū)），其中10余年產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目操盤與運營實戰(zhàn)經(jīng)驗，擅長產(chǎn)業(yè)園區(qū)的頂層設計、產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃籌劃、招商統(tǒng)籌、運營服務全流程的運營管理。擔任蘇州國際科技園副總裁，負責項目投資、建設、重點項目招商和服務，運營及產(chǎn)業(yè)基金運行等全國工作。完成項目規(guī)模超過200萬平方米。

主講課程：

《產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)模式研究》

《城市綜合開發(fā)投融資模式解析》

《城市綜合開發(fā)與產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)模式與基礎設施投融資創(chuàng)新模式》

《高科技孵化園區(qū)全流程打造與運營管理》

《工業(yè)上樓的思考與實踐應用》

《基礎設施投融資創(chuàng)新模式》

《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（園區(qū)）招商運營提升》

《產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃及運營》

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