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【課程背景】

“哪怕只有1%、2%的利潤，我們也得拿地，否則只有等死”。這是某位房地產(chǎn)大佬發(fā)出的感慨，也是國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨的真實(shí)境況。如此低利潤下的地產(chǎn)開發(fā)，項目的稅務(wù)管理顯得更加重要，可以這么說，在資金成本一定的情況下，一個項目的稅務(wù)管理水平，決定了這個項目最終是賺錢還是虧損。

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，涉及稅收政策復(fù)雜。從拿地、融資、報建、開發(fā)、預(yù)售、交房到尾盤處理，每一個環(huán)節(jié)的每一個細(xì)節(jié)上，處理不慎，就會埋下稅收的隱患。君不見，很多地產(chǎn)項目，由于不重視過程的稅務(wù)管理，到最后，該退的土增稅退不了；增值稅、所得稅超預(yù)繳嚴(yán)重；稅務(wù)風(fēng)險一大堆，很容易被稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對和稅務(wù)稽查。

“別人掉過的坑，我們要繞著走”。本課程結(jié)合《新公司法》有關(guān)規(guī)定及“兩高”的最新解釋，按照房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程，為您全程展現(xiàn)項目管理中88個稅收“陷阱”，并提供規(guī)避與籌劃之路徑。豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗，深動的典型案例，透徹的政策講解，助你地產(chǎn)稅務(wù)管理“全程無憂”。

【課程對象】

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)特點(diǎn)與稅務(wù)風(fēng)險

1．房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與稅務(wù)特殊之處

2．三大稅種的邏輯與痛點(diǎn)

3．房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避

4．“兩高”最新解釋

二、房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)

1．開發(fā)模式：母子、總分

2．集團(tuán)公司與關(guān)聯(lián)交易

3．房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)中的稅務(wù)問題

4．《新公司法》下要注意的問題

三、拿地環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險與稅務(wù)優(yōu)化

1．土地招拍掛中的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避

2．土地出讓金返還的稅務(wù)處理與風(fēng)險

3．土地招拍掛中的額外拿地條件

4．配建保障房的稅務(wù)處理與風(fēng)險

5．城市更新中的稅務(wù)問題與風(fēng)險

6．回遷安置房的稅務(wù)處理

7．置換地的稅務(wù)風(fēng)險

8．以股權(quán)收購方式拿地的稅務(wù)處理與風(fēng)險

9．在建工程收購的稅務(wù)問題

10．資產(chǎn)剝離的幾種方式

11．法拍地的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避

12．合作開發(fā)與合作建房的稅務(wù)處理與風(fēng)險

13．委托代建的稅務(wù)問題與風(fēng)險

14．土地使用稅的稅務(wù)風(fēng)險

四、報批報建與建設(shè)預(yù)售階段的稅務(wù)處理

1．報批報建過程中應(yīng)注意的稅務(wù)問題

2．精裝修的稅務(wù)處理與風(fēng)險

3．印花稅法實(shí)施后的稅務(wù)風(fēng)險與管控

4．幾種特殊銷售模式下的稅務(wù)風(fēng)險

5．房地產(chǎn)行業(yè)的留抵退稅

6．如何解決增值稅超預(yù)繳？

7．如何解決企業(yè)所得稅超“預(yù)繳”?

8．如何做好土地增值稅的預(yù)繳

9．房產(chǎn)稅的處理與風(fēng)險

五、完工交付階段

1．竣工備案對稅收影響

2．土地款抵減對各稅種的影響

3．企業(yè)所得稅的成本分?jǐn)?/p>

4．企業(yè)所得稅的稅前扣除原則和扣除憑證

5．以后年度取得的發(fā)票能否追溯調(diào)整?

6．土地增值稅清算補(bǔ)稅情形下的企業(yè)所得稅退稅

7．完工未售物業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險

六、土地增值稅清算

1．土地增值稅清算時點(diǎn)

2．土地增值稅的清算單位和計算單位

3．土地增值稅角度的開發(fā)成本6大明細(xì)

4．土地增值稅土地成本的分?jǐn)?/p>

5．房地產(chǎn)企業(yè)其他成本的分?jǐn)偡椒?/p>

6．地下車位的土地增值稅處理

7．土地增值稅上的利息和稅金的扣除

8．轉(zhuǎn)讓價格偏低

9．清算期間和清算后的土地增值稅計算和申報

10．舊房的土地增值稅計算

11．工業(yè)廠房開發(fā)的稅收問題

七、房地產(chǎn)行業(yè)的個人所得稅

1．房地產(chǎn)公司的個人所得稅風(fēng)險與規(guī)避（內(nèi)）

2．房地產(chǎn)公司的個人所得稅風(fēng)險與規(guī)避（外）

3．房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作中的個稅與風(fēng)險

八、房地產(chǎn)行業(yè)融資的稅務(wù)處理

1．房地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)融資方式的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避：銀行貸款、集團(tuán)內(nèi)資金往來、信托融資

2．房地產(chǎn)行業(yè)幾種創(chuàng)新融資方式的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避：資產(chǎn)證券化（CMBS）、不動產(chǎn) 投資信托基金（REITs）

楊老師

在省市區(qū)稅務(wù)系統(tǒng)工作近30年，財經(jīng)大學(xué)校外碩導(dǎo)。擅長資本運(yùn)作、 企業(yè)并購重組及房地產(chǎn)稅務(wù)管理及高端稅務(wù)籌劃。長期從事稅收政策研究，理論功底深厚，在《中國稅務(wù)報》等媒體發(fā)表文章近百篇，著有《企業(yè)并購重組稅務(wù)處理規(guī)則與實(shí)務(wù)應(yīng)用》、《房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)特點(diǎn)、風(fēng)險與規(guī)避》等暢銷書籍。長期為注冊稅務(wù)師協(xié)會、注冊會計師協(xié)會、律師協(xié)會、稅務(wù)干部、企業(yè)高管和財務(wù)人員提供培訓(xùn)服務(wù)，累計線下培訓(xùn)千余場。講課風(fēng)格幽默風(fēng)趣，講課內(nèi)容貼近實(shí)務(wù)，善于把復(fù)雜的稅收問題用最通俗的語言進(jìn)行表達(dá)，深受學(xué)員的好評。

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